根据济南市住宅与房地产信息网数据显示，２月份济南市新建商品住宅网签量超１２６００套，新建商品住宅网签量超８４００套，热点区域售楼处不仅人头攒动，销售战绩更是动辄上亿，价格上调与暂无房源的消息也时不时出现在市场中。济南楼市此时的一派繁荣与２０２２年下半年沉寂的市场形势对比鲜明，不禁让人想说一句：济南楼市“熬”出来了！？

首先可以肯定的是，济南楼市出现了分化性回暖，市场确实活跃了。

数据方面，济南新建商品房网签量节节攀升，在置业消费券的刺激下出现了１３天网签５０００套的成绩，整个月商品住宅成交突破８４００套（有一天系统数据显示为零，整体数据应该能破８５００套），要知道去年一年新建商品住宅网签量是７．３１万套，月均不到６１００套，今年２月的网签量比去年月均成交量高出近四成，由此可见市场行情。

数据之外，一线销售市场与二手房市场的活跃都可以佐证市场热度。本月多个热点项目加推入市，好的能去化九成以上，盛福有项目甚至需要摇号选房，量涨的同时，部分项目也提高了售价，比如银丰玖玺城六期，即便价格高于区域内其他项目，但仍然销售不错。另外不少当年的“老大难”楼盘此刻也活跃起来，销售热度堪比以往全年销量。

近期济南市场开盘情况

二手房市场上，挂牌量和成交量也肉眼可见的活跃起来，大官人关注的某小区年前有八九十套房源在售，这周挂牌量到了１１６套。成交量上也很火热，根据贝壳平台公示的成交数据，春节后济南二手房成交量回升，多天突破百套，破百的成交业绩在去年一年里都不多见。不少二手房主想借着这波行情出手，从侧面印证了大家对当下市场回暖的认可态度。

贝壳平台２月份二手房成交走势

出现这样的市场热度，济南楼市是不是真的“熬”出来了？

在下结论之前，我们不妨先探寻为何有这波市场行情。在大官人看来，这与市场需求的集中释放和局部供应失衡有关。

这几年济南楼市受到疫情与房地产深化调整的影响，除了偶有市场销售小高峰，三年来济南楼市整体比较平稳，但政策导致的房企暴雷与经济下行让不少人对楼市保持观望。进入２０２３年，无论对需求端还是房企融资端，政策上一再放宽，加上疫情管控的放松，三年来的购房需求在政策鼓动、人群流动等多方面因素的影响下得到集中释放，造就了济南开年后的成交小高峰。

再一点就是济南的供应量，市场萎靡导致去年的土地市场成交锐减，加之不少地块都是低容地块或平台开发地块，与前几年大高层为主、品牌房企开发出现的大批量房源、高周转模式不同，房源数量与入市周期都会下降。东部主城内不少人群迎来了房屋置换周期，加上目前产业、商务与就业聚集，整体改善需求较大，但多年开发后的东部核心区土地储备量见底，所以在东部主城区出现了供不应求的态势，区域分化情况也愈加凸显。

受供求失衡影响，部分区域房价出现明显上调，加上不少项目处于销售尾声，如果销售太快，也面临再拿地、团队人员无项目的境地，倒不如调价保利润。

所以需求会支撑多久、后期供应量如何也将会影响接下来市场走势。

在大官人看来，济南楼市离“熬”出来还有些距离，或者说只有东部部分区域和项目熬出来了，还没到整体都“熬”出来的时候。

一线市场来看，市场的分化让有的区域火热，有的区域仍面临销售压力，从开盘去化成绩看，西部、北部的一些项目依然不乐观。

整体行业来看，行业的困境并没有完全走出来，济南现在有些项目依然处于烂尾、停工中，行业及上下游产业依然有不少裁员情况，有企业还在暴雷边缘。

土地市场来看，济南一批次拟供地清单已经发布，济钢、新东站和天桥区的地是不是能顺利出让、还是不是平台接盘？现在很多房企后续没有土储，是不是敢在济南拿地、拿哪里的地都是市场信心和预期的反馈。

长期来看，济南城市发展潜力与人口流入是乐观的，楼市复苏过程是不是顺利还得继续看三四月份的市场与土拍情况。

最后再提醒大家一下，市场越热越需要冷静分析自己的需求。